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    Edilizia, urbanistica progettazione e consulenze

 

  • Domande S.U.A.P

Le domande al S.U.A.P. (Sportello Unico Attività Produttive) generalmente sono strettamente legate alla presentazione di Permesso di Costruire o D.I.A. e riguardano tutte le azioni legate ad attività commerciali, industriali, turismo, ecc..     

 

Permesso a Costruire     

Il permesso a Costruire è un provvedimento amministrativo emesso dall'autorità comunale, che autorizza l'attività di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, in conformità agli strumenti di pianificazione urbanistica. Il Permesso a Costruire è stato introdotto dal D.P.R. 6 giugno 2001 n°380 ed ha sostituito la "Concessione Edlizia" di cui alla Legge 10/77 (Legge Bucalossi) e la "Licenza Edilizia" di cui alla Legge 457/78. Alla richiesta di "Permesso di Costruire" deve essere allegato un progetto - redatto da un professionista abilitato all'esercizio della professione - che descriva compiutamente e dettagliatamente le opere che si intende eseguire e ne attesti la conformità urbanistico/edilizia e la rispondenza ai requisiti normativi tecnici (es. antisismici, acustici, di isolamento termico, ecc.).   

 

  • Denuncia di Inizio Attività     

 

Anch'essa come il Permesso a Costruire è una pratica amministrativa con la quale vengono realizzate opere di manutenzione straordinaria, restauro conservativo, ristrutturazione edlizia così come previsto dall'art.3 del D.P.R. 380/2001. Con la Denuncia di Inizio Attività deve essere allegato un progetto - redatto da un professionista abilitato all'esercizio della professione - che descriva compiutamente e dettagliatamente le opere che si intende eseguire e ne attesti la conformità urbanistico/edilizia e la rispondenza ai requisiti normativi tecnici (es. antisismici, acustici, di isolamento termico, ecc.).     

  • Autorizzazione Paesaggistica     

La richiesta volta ad ottenere l'Autorizzazione paesaggistica viene presentata nell'ambito della presentazione del progetto edilizio (richiesta di rilascio del Permesso di Costruire o DIA). L'Autorizzazione paesaggistica è rilasciata, entro 60 giorni dalla richiesta, dal Servizio Edilizia dopo aver accertata la compatibilità paesaggistica dell'intervento e acquisito il parere della Commissione per la Qualità Architettonica e il Paesaggio. Al riguardo si fa presente che la domanda dovrà essere corredata dalla RELAZIONE PAESAGGISTICA avente i contenuti di cui al DPCM 12/12/2005 e con la quale l'amministrazione competente fornisce le sue valutazioni. Nella "Relazione Paesaggistica" oltre ad una relazione dettagliata sui materiali utilizzati e all'impatto che la nuova opera ha nell'area circostante, deve essere redatto un fotoinserimento o un rendering definito "foto modellazione realistica", volto ad illustrare il progetto completato all'interno dell'area di intervento. 

 

  • Stime e perizie  

 

La perizia di stima è la determinazione, raggiunta mediante osservazioni oggettive, giudizi comparativi e nozioni di mercato, del valore venale che presumibilmente è da attribuire a un bene materiale o a un diritto.  

L'inventario estimativo consiste nell'enumerazione, descrizione e stima di una determinata quantità di beni o diritti aventi medesima origine o medesima destinazione, o medesima collocazione  

La stima può avere vari gradi di estensione o di approfondimento assumendo le forme seguenti.  

a) parere estimativo o giudizio di stima: esprimere il semplice parere sul valore del bene;  

b) perizia sommaria: è basata su elementi sintetici globali di valutazione a carattere riassuntivo o indicativo ed è esposta in una breve relazione illustrativa;  

c) perizia analitica o inventario estimativo: è basata su diversi ed approfonditi elementi di valutazione, ove possibile posti tra di loro a confronto ed è esposta in una relazione motivata, corredata da descrizioni, da computi e, ove occorra, da tipi e integrata da enumerazione e classificazione dei beni, descrizione dello stato e del valore di ciascun bene o delle singole parti del bene da stimare; esposizione dettagliata dei criteri di stima; computi e prospetti necessari.  

I rilievi, e la redazione di tipi planimetrici o disegni, la ricerca di documenti eventualmente occorrenti per l'espletamento delle operazioni peritali,  

 

  • Tabelle millesimali 

 

Le tabelle millesimali rappresentano le quote di proprietà nel condominio, espresso come rapporto fra il valore di ciascuna unità ed il valore dell'intero edificio, riportato eguale a 1000. Gli articoli 1118 e 1123 del codice civile, disciplinano la misura, rispettivamente, del diritto e dell'onere di contribuzione di ciascun condomino, stabilendo che questa sia proporzionale al valore del piano o della porzione di piano (unità immobiliare).Le disposizioni di attuazione del codice civile (art. 68) prevedono che esso debba contenere il valore di ciascun piano o porzione di piano e che i valori stessi debbano essere espressi in apposita tabella allegata al regolamento. La tabella millesimale è, pertanto, costituita da una tabella sintetica, nella quale sono riportati i valori proporzionali relativi alle singole unità immobiliari; i valori rilevano sia per quanto riguarda il voto in assemblea, sia per quanto riguarda il contributo alle spese.     

Approvazione delle Tabelle     

La giurisprudenza ha stabilito che le tabelle esprimono una valutazione sul valore delle singole proprietà immobiliari, e pertanto queste ultime hanno contenuto negoziale e devono essere sempre approvate all'unanimità. Anche la loro redazione o modifica, in sede giudiziaria, richiede l'intervento dei singoli condomini. (Cass. 3967/84, Cass. 1057/85, T. MI 21/12/92, Cass. 1602/95, T. Roma, 4/3/97). Ciò comporta che sia sempre necessaria l'unanimità dei condomini per l'approvazione o la modifica di tabelle e, in mancanza, ogni singolo condomino potrà adire l'Autorità Giudiziaria affinché provveda, citando ogni singolo condomino (e non l'amministratore) davanti al Giudice. Pratica normalmente non gradita ai condomini, per le spese che essa comporta.     

Revisione delle Tabelle     

L'art. 69 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile dispone che le tabelle possano venire modificate ricorrendo una di queste due condizioni:     

quando risulta che siano conseguenza di un errore     

quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.     

Contrasti giurisprudenziali sono sorti relativamente al significato di errore. In passato, infatti, si erano affermati due indirizzi; il primo, stabiliva che la semplice divergenza tra valore oggettivo e valore espresso integrasse sempre presupposto per la modifica della tabella; in questa ipotesi, qualora il singolo condomino avesse verificato, a mezzo di un tecnico, che la sua proprietà fosse stata sopra valutata in relazione alle spese, poteva chiedere la revisione, occorrendo, anche al Giudice e ciò semplicemente sulla base di una divergenza oggettiva. Il secondo indirizzo, più restrittivo, enunciava il principio secondo il quale, non fosse sufficiente la divergenza oggettiva, ma colui che richiedesse la rettifica, dovesse dimostrare che la sua approvazione fosse stata frutto di un errore della volontà, errore essenziale, in quanto, se conosciuto, avrebbe comportato la mancata approvazione; naturalmente ciò integra un aggravamento dell'onere della prova che renderebbe oltremodo difficile procedere a qualsiasi azione. Le Sezioni Unite della Cassazione erano intervenute con la Sentenza 6222 del 9/7/97, suffragando il primo orientamento ma, di recente, la Sentenza 7908 del 12 giugno 2001, si è espressa in maniera difforme, riaprendo la questione; tale ultima pronunzia ha stabilito il principio secondo il quale, qualora la tabella abbia natura contrattuale, non sia esperibile l'azione di cui all'art. 69 disp. Att. C.c., ma sia esperibile l'ordinaria azione di annullamento del contratto per vizio della volontà (errore essenziale, violenza o dolo). La citata Sentenza n. 7908 del 12 giugno 2001 sembrerebbe lasciare aperta la porta all'esistenza di tabelle non contrattuali ma approvate a maggioranza; tale principio si porrebbe in contrasto con l'orientamento pressoché uniforme che vede necessaria l'approvazione all'unanimità delle tabelle. Su questa scia, Il Tribunale di Milano con sentenza del 12 febbraio 2007 n. 1812 ha ritenuto che l'assemblea può approvare o modificare, con le maggioranze stabilite dall'art. 1136, comma 2, CC e senza incorrere in alcuna nullità, la tabella di natura non contrattuale. La delibera assembleare potrà solo essere annullata solo nel caso in cui non tenga conto della disposizione di cui all'art. 1123, 1124, 1126 CC. Il consenso dei condomini alla approvazione o alla modifica delle tabelle non deve necessariamente risultare da formale delibera assembleare, ben potendo risultare anche dal comportamento tacito ma inequivocabile dei condomini (ad esempio, utilizzo di una nuova tabella, con effettuazione di pagamenti sulla base della stessa, senza contestazioni da parte di alcuno, per anni). (Cass. Sez. II Civile, sentenza n. 8863 del 28 aprile 2005)     

Dettagli tecnici della redazione delle tabelle     

Le tabelle come detto devono essere approvate o modificate all'unanimità dei condomini, o, in difetto,dal Tribunale. Materialmente esse, però, di solito vengono redatte da un tecnico (ingegnere, architetto o geometra) partendo dalla superficie reale delle varie unità immobiliari (appartamenti, negozi, studi, fondi ecc.) che compongono il condominio. A queste misure vengono applicati coefficienti correttivi, aumentativi o diminutivi (quali ad esempio: coefficiente di destinazione, di esposizione, di illuminazione, ecc.) fino a giungere alla "superficie virtuale". La somma delle superfici virtuali di tutte le unità immobiliari viene rapportata a mille e con semplice procedimento aritmetico si giunge alla compilazione della tabella millesimale. Le tabelle non possono tenere conto del valore locativo dell'immobile, per legge, ma tengono conto, per lo più, delle superfici, ai quali valori vengono applicati i coefficienti riduttivi di cui al Decr. Min LL.PP. 12.480/66.     

Molteplicità delle tabelle millesimali     

In ogni condominio possono esserci più tabelle millesimali. Quella principale, delle tabelle millesimali in senso stretto, normalmente detta "di proprietà" rappresenta i valori proporzionali delle varie proprietà e serve a suddividere la maggior parte delle spese del condominio.     

Altre tabelle millesimali possono essere riferite alla singola rampa di scale, all'ascensore, all'impianto di riscaldamento centralizzato, al giardino, ecc. Queste tabelle, che non costituiscono vere e proprie tabelle millesimali, possono rappresentare l'uso di servizi condominiali e verranno redatte con criteri diversi da quelle che rappresentano il valore della proprietà.     

Non tutte le spese sono ripartite solamente in proporzione alle tabelle millesimali. Per le spese riguardanti scale e ascensore si adotta ad esempio un criterio differente: metà della spesa è ripartita in proprorzione ai millesimali, e la restante metà in base al piano abitato.     

Per questa seconda parte, si divide la quota per il numero di piani dell'edificio e poi si moltiplica per il piano cui abita ogni inquilino. Quindi, gli inquilini del primo piano pagheranno una quota minima, e quelli dell'ultimo la quota più alta.     

Questo differente metodo di allocazione dei costi tiene conto del fatto che non tutti gli inquilini fannno lo stesso uso di scale e ascensore, e che dunque sarebbe iniquo ripartire le spese solamente in base ai millesimali: gli inquilini dell'ultimo piano usano l'intera estensione dell'ascensore e delle scale, mentre quelli del primo si servono di una minima parte.  

Progettazione acustica e verifica requisiti passivi degli edifici. 

  • 5.RILIEVI E CATASTO 

Rilievi topografici e Architettonici,  

Rilievi topografici e architettonici, tracciamenti  

Operiamo sull'intero territorio occupandoci di rilievi plano-altimetrici e in ambito catastale, reti geodetiche, tracciamenti e di tutto ciò che è di supporto sui cantieri edili. 

La società si avvale di personale altamente qualificato nel campo dei rilievi topografici, eseguiti sia con tecnologia satellitare (GPS) che con strumentazione elettro-ottica, proponendoci di fornire sul mercato, in continua evoluzione, strumenti di lavoro tecnologicamente avanzati. Gli strumenti a nostra disposizione, sia hardware che software, ci consente di soddisfare qualsiasi richiesta  

Aggiornamento delle mappe catastali (frazionamenti e tipi mappali), riconfinamenti,  

Il servizio dedicato all'aggiornamento delle mappe catastali è complementare a quello di altri servizi catastali; tali servizi sono rivolti ai cittadini, alle imprese, alla pubblica amministrazione.     

Per effettuare queste prestazioni la Oikos Engineering si avvale di strumenti topografici che consentono di effettuare rilievi di altissima precisione. Per avere la massima precisione nei lavori svolti utilizziamo stazioni totali, nonché strumentazioni GPS di ultima generazione.     

Per poter offrire i nostri servizi su tutto il territorio italiano oltre al nostro personale la società si avvale della collaborazione con tecnici esperti in rilievi topografici.     

Aggiornamento delle mappe catastali (frazionamenti e tipi mappali), riconfinamenti; 

 

  • Tipo di Frazionamento     

 

La necessità di effettuare un frazionamento si presenta esclusivamente per un trasferimento di diritti, in genere si effettua questa procedura quando per varie ragioni è necessario staccare una parte di un bene immobile (terreno o fabbricato) dall'altra.     

Il tipo individua gli attuali nuovi confini ed ha valore giuridico e catastale, la sua redazione comporta:     

Operazioni preliminari in cui il professionista richiede un estratto di mappa per tipo di frazionamento relativo alla particella e accerta i dati tecnici della medesima;     

Operazioni di rilievo planimetrico in cui l'oggetto del rilievo deve essere inquadrato nella rete dei punti fiduciali;     

Elaborazione dei dati e predisposizione degli atti di aggiornamento in cui al tecnico è richiesto di produrre un elaborato che possa, sulla base delle misure assunte in campagna ricostruire la geometria dell'oggetto del rilievo;     

Redazione degli elaborati tecnici in cui il professionista deve presentare all'ufficio tecnico erariale firmati i seguenti elaborati:     

Trattamento del tipo di frazionamento in cui il tecnico accerta la conformità degli elaborati del professionista.     

Questa procedura ormai obsoleta dall'entrata in vigore (01-01-2007) della procedura PreGeo 9 che prevede la dematerializzazione degli elaborati.     

Il tipo di frazionamento era per definizione, un allegato della domanda di voltura quindi un documento di natura catastale e come tale non era probatorio; le sue finalità erano esclusivamente cartografiche (di rappresentazione in mappa delle nuove linee dividenti e non necessariamente della loro individuazione sul terreno), di conseguenza i tecnici non di rado redigevano i tipi desumendo le misure (almeno in parte) dalla mappa o le stesse erano riferite a punti o linee catastali inesistenti sul terreno, anche perché un tipo che corrispondesse alla rappresentazione catastale aveva maggiori probabilità di essere approvato senza problemi. Ai fini giuridici qualche volta veniva allegata allatto una planimetria i cui elementi prevalevano su quelli contenuti nel frazionamento.  

Con l'emanazione del D.P.R. 650/72 il tipo di frazionamento ha acquisito particolare valore probatorio. Infatti con decorrenza 01.01.73 stata sancita l'obbligatorietà della sottoscrizione delle parti per accettazione sul tipo di frazionamento e che lo stesso venga allegato allatto traslativo divenendone quindi parte integrante. Inoltre l'art. 5 stabilisce che eventuali planimetrie unite allatto non possono riportare misure in contrasto con quelle indicate sul tipo di frazionamento.  

Comunque il tipo di frazionamento, ancorché redatto a tavolino o gravemente carente, prevale rispetto alla rappresentazione di mappa ( che stata aggiornata sulla base del tipo stesso con l'aggiunta di probabili errori di graficismo ).  

Il tipo particellare, originariamente istituito con l'art. 7 D.P.R. 650/72 per essere allegato agli atti di compravendita di terreni a misura, assume la finalità di definire le dividenti che sono già rappresentate graficamente in mappa; possiede quindi lo stesso valore probatorio dei tipi di frazionamento.  

La vigente normativa instaurata con la circ. 2/88 non ha modificato l'aspetto probatorio dei tipi di frazionamento e particellari.  

  • Tipo Mappale     

Il tipo mappale è un atto di aggiornamento inerente il Catasto terreni.     

Si tratta di un atto di natura prettamente tecnica; sostanzialmente permette l'inserimento sulla cartografia catastale di nuovi fabbricati edificati sul territorio, mediante l'ausilio del software pregeo. Lo stesso atto si utilizza per l'ampliamento dei fabbricati esistenti sulla cartografia che abbiano subito modifiche di sedime. L'atto tecnico deve essere redatto conformemente ai disposti della Circolare 2/88, che consiste nel rilievo tramite teodolite o tacheometro e dalla versione 9 di PreGeo GPS appoggiato ai punti che delimitano l'area oggetto di intervento e ai punti fiduciali.     

I punti fiduciali sono spigoli di recinzioni, spigoli di fabbricati, cippi di confine o comunque punti materializzabili facilmente e di coordinate note (rispetto a un sistema di riferimento riportato anche sulla mappa) alla quale il rilievo verrà appoggiato per un corretto orientamento spaziale.     

Questo atto di aggiornamento deve essere effettuato entro trenta giorni dalla chiusura dei lavori per non incorrere nelle sanzioni amministrative.     

Riconfinazioni  

grazie alla sua rete di professionisti specializzati esegue riconfinamenti, di terreni o aree anche di grandi dimensioni, sulla base delle risultanze catastali, atti pubblici o di scritture private in vostro possesso.  

Nella trattazione della complessa materia della determinazione di confini emerge l'importanza degli atti tecnici di aggiornamento; non può quindi essere tralasciato un breve cenno sull'evoluzione dei tipi di aggiornamento (frazionamento e particellari) che si modificata in rispetto alle normative.  

In relazione al mezzo di prova di cui si dispone vi sono differenti metodi e tecniche di riconfinazione.  

Primo passo per l'esecuzione di una buona riconfinazione sarà quindi quello di indagare sull'esistenza di mezzi di prova diversi dalle mappe catastali, a cui si ricorrer eventualmente come ultima possibilità. La ricerca dovrà iniziare con l'esame dei contratti in particolare dell'atto traslativo sul quale per la prima volta comparsa la linea dividente oggetto di contenzioso; gli elementi contenuti in esso costituiscono prova documentale per eccellenza in quanto accettati da entrambe le parti che stabilirono l'originaria posizione del confine. Successivi atti traslativi non possono avere lo stesso valore probatorio.  

In base al documento probante disponibile si possono avere differenti casi:  

1) Riconfinazione basata sulla mappa;  

2) Riconfinazione basata su di un tipo di frazionamento eseguito con il metodo degli allineamenti;  

3) Riconfinazione basata su di un tipo di frazionamento eseguito secondo la normativa vigente (circ.2/88). 

Se ne riassumono le caratteristiche principali ed i criteri :  

1) Riconfinazione basata sulla rappresentazione cartografica della mappa catastale  

a) scelta dell'esemplare cartografico : quello in cui la linea dividente ha fatto la sua prima comparsa, possibilmente l'originale d'impianto (canapine);  

b) ricognizione: finalizzata al reperimento ed alla verifica sul posto dei punti di riferimento;  

c) scelta dei punti di riferimento :  

- di orientamento, maggiormente validi quanto pi sono lontani dai punti d'appoggio.  

- di appoggio, tanto pi validi quanto pi vicini e numerosi ( almeno 8 ) al confine da determinare. Condizione ottimale che i punti di appoggio siano in posizione circostante rispetto al confine in modo che questo sia determinato per interpolazione. Potranno essere utilizzati anche punti fiduciali possibilmente con attendibilità inferiore a 9; particolarmente sconsigliato utilizzare quelli con attendibilità da 20 a 60.  

d) prelievo coordinate: grafiche ( mai analitiche ) e valutazione sull'eventuale attribuzione di pesi metrici differenti; dicasi pure nella determinazione delle coordinate dei Punti Fiduciali PF, eventualmente utilizzati: non dovranno MAI essere utilizzate quelle presenti nella TAF ma rilevate graficamente.  

e) rilievo: con strumentazione, di tipo a schema rigido possibilmente iperdeterminato.  

f) calcolo: roto-traslazione baricentrica o rigida nel caso in cui sono stati utilizzati pesi metrici differenti.  

g) tracciamento del confine: con strumentazione o con allineamenti .  

2) Riconfinazione basata su di un tipo di frazionamento eseguito con il metodo degli allineamenti  

Nel caso in cui il documento probante sia un frazionamento eseguito con il metodo degli allineamenti o con la celerimensura, non assolutamente necessario sforzarsi di ricalcare gli stessi metodi e schemi utilizzati nel tipo probante.  

Il criterio che si dovrà adottare sarà quello per il quale ogni misura rilevata lungo un allineamento dovrà essere compensata in funzione della discordanza emersa con l'allineamento del tipo probante (le differenze spesso sono dovute al tipo di strumentazione, alla zona disagevole, alla presenza di ostacoli, ecc.). Ogni allineamento ha quindi un coefficiente di compensazione.  

Sono da privilegiare le misure facoltative presenti sul tipo (rispetto a quelle imposte dalle norme catastali) e quelle predisposte per dimensionare il terreno; consigliabile non fare riferimento a quelle cosiddette di chiusura (poiché sospettabile che siano state desunte dalla mappa).  

Se alcuni punti d'appoggio utilizzati nel tipo probante sono andati dispersi e non pi possibile ricostruire la linea dividente con le sole misure contenute nel tipo, per qualche vertice si dovrà ricorrere ad altri mezzi di prova fra i quali in subordine la mappa.  

3) Riconfinazione basata su di un tipo di frazionamento eseguito secondo la circolare 2/88  

I punti d'appoggio dovranno essere gli stessi del frazionamento probante. Non si dovranno utilizzare, in ogni caso, le coordinate presenti in catasto, ma dovranno essere utilizzate quelle locali contenute nel libretto di campagna originale del frazionamento probante. Non dovranno essere attribuiti differenti pesi metrici ai punti d'appoggio.  

Nel caso in cui si utilizzino dei punti fiduciali non dovranno assolutamente utilizzarsi le coordinate TAF. In nessun caso non si dovranno mai utilizzare i tipi di frazionamento successivi a quello probante.  

Al termine delle operazioni utile che il tecnico stimi il grado di precisione che ritiene di aver raggiunto nel proprio lavoro, in quanto esiste sempre una tolleranza metrica.  

Da ricordare:  

Il tecnico ha il dovere di consigliare al committente, almeno in fase iniziale, l'opportunità di tentare un regolamento amichevole per definire la controversia ( onde evitare lunghe e spesso infruttuose cause a danno degli stessi ndr ); al termine del quale occorre per che quanto deciso venga ratificato con atto pubblico e relativa trascrizione evitando scritture private o verbali sottoscritti dalle parti e dai tecnici poiché giuridicamente non validi.  

In considerazione di quanto sopradetto e del fatto che al giorno d'oggi difficilmente vengono allegate delle planimetrie nell'atto di compravendita (molto spesso, infatti il rogante rimanda alla sola descrizione catastale l'individuazione del bene traslato), se ne deduce che la legittimità del tipo di frazionamento divenuta particolarmente rilevante.  

Particolare attenzione dovrà quindi essere rivolta alla qualità dell'atto tecnico di aggiornamento (oltre che alla professionalità in materia giuridica del tecnico redattore e del notaio rogante) ed alla descrizione nell'atto del bene trasferito.  

Un miglioramento di questi aspetti corrisponde ad una maggior chiarezza del bene traslato e quindi favorisce la diminuzione, proporzionalmente con la buona tecnica adottata inizialmente, di futuri contenziosi.  

tracciamenti; 

 

 

  • Censimento fabbricati, Docfa (DOcumenti Catasto FAbbricati  

 

Il censimento dei fabbricati riguarda tutte le unità immobiliari di nuova costruzione, che abbiano subito variazioni di tipo edilizio anche se hanno i requisiti di ruralità (ristrutturazioni, modifiche interne) , le unità immobiliari che non hanno più i requisiti di ruralità. I requisiti per cui un fabbricato venga considerato rurale sono elencati nel D.L. 30 dicembre 1993 n°557 e successive modifiche.       

DOCFA Docfa (DOcumenti Catasto FAbbricati) è una procedura informatica per l'automazione di aggiornamento degli archivi catastali.     

E' stata realizzata dalla So.Ge.I. per conto del Ministero delle Finanze italiano che ne detiene l'esclusiva proprietà. Essa è fornita ad uso gratuito agli ordini professionali (Agrotecnico, Architetto, dott. Agronomo o Forestale, Geometra, Ingegnere, Perito Agrario e Perito Edile) all'unico fine dell'impiego, da parte dei loro iscritti, per la compilazione delle Domande di Accatastamento e delle Denuncie di Variazione da fornire alle Agenzie del Territorio (ex U.T.E.).     

Procedure di esproprio. 

L'espropriazione per pubblica utilità è l'istituto giuridico in virtù del quale la pubblica amministrazione, con un provvedimento, acquisire o far acquisire ad un altro soggetto, per esigenze di interesse pubblico, la proprietà o altro diritto reale su di un bene, indipendentemente dalla volontà del suo proprietario, previo pagamento di un indennizzo.     

L'espropriazione è espressione del potere ablatorio che, in varia misura, tutti gli ordinamenti riconoscono alla pubblica amministrazione e che consente alla stessa di sacrificare l'interesse privato in vista di un superiore interesse pubblico (che, nel caso dell'espropriazione per pubblica utilità è solitamente - ma non esclusivamente - quello di realizzare un'opera pubblica).     

L'espropriazione nell'ordinamento italiano     

Nell'ordinamento italiano è regolata dal D.P.R. 8 giugno 2001, n° 327, recante il "Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazione per pubblica utilità", rivisitato dal D.Lgs 27 dicembre 2002, n. 302 e integrato dal D.Lgs 27 dicembre 2004, n. 330 che in attuazione della Legge 27 ottobre 2003, n. 290 ha dettato norme speciali relative alle infrastrutture lineari energetiche. Il nuovo Testo unico ha riunito in un unico atto normativo tutte le disposizioni prima sparse su circa un centinaio di leggi e regolamenti, abrogando la risalente ma fondamentale legge 25 giugno 1865, n° 2359.     

Il decreto è suddiviso in 5 titoli e 59 articoli, ma è stato corretto e modificato ulteriormente. Sulla base della nuova normativa sono espropriabili tutti i beni immobili e i diritti relativi a tali beni, al fine di eseguire opere pubbliche o di pubblica utilità. Sono espropriabili solo previa sdemanializzazione, i beni appartenenti al Demanio Pubblico. Inoltre, i beni dedicati al culto sono espropriabili previo accordo con le autorità competenti.     

Provvedimento stabilito nella Costituzione Italiana     

L'articolo 42, terzo comma della Costituzione della Repubblica italiana e l'articolo 834 del codice civile stabiliscono che la proprietà privata può essere espropriata per pubblica utilità. Il fondamento costituzionale dell'espropriabilità è ancora più chiaro se si legge l'articolo 42, terzo comma in combinato disposto con l'Art._2, che sottopone tutti i cittadini a "doveri inderogabili di solidarietà politica, economica e sociale". In virtù di questi doveri, e della tutela e garanzia data alla proprietà privata si prevede che il privato che subisce il provvedimento espropriativo debba ottenere un indennizzo e non un risarcimento: il bene espropriato passa in capo alla pubblica amministrazione per ragioni di pubblica utilità, cioè nel perseguimento di un interesse pubblico, ovvero della collettività organizzata di cui anche l'espropriato fa parte.     

L'espropriazione è retta da due principi fondamentali:     

legalità: i pubblici poteri possono espropriare i beni dei privati solo nei casi previsti dalla legge e solo nel rispetto delle procedure determinate dalle leggi (articolo 23 della costituzione);     

indennizzo: (art. 42/III) lo Stato deve corrispondere al proprietario espropriato una somma di danaro, determinata anch'essa secondo criteri di legge, che compensi la perdita subita; questa somma non deve essere, per la Corte costituzionale, puramente simbolica, anche se non si richiede che equivalga al prezzo di mercato del bene espropriato.     

Il procedimento espropriativo     

L'art. 8 del D.P.R. 327/2001 prevede che il Decreto di esproprio possa essere emanato qualora:     

1.    l'opera da realizzare sia prevista nello strumento urbanistico vigente, o in un atto di natura ed efficacia equivalente.     

2.    vi sia stata la dichiarazione di pubblica utilità     

3.    sia stata determinata, anche se in via provvisoria, l'indennità di esproprio.     

Fase istruttoria     

La dichiarazione di pubblica utilità conteneva la scelta dell'area da utilizzare per l'opera pubblica: era perciò un atto a contenuto discrezionale, ed in quanto incidente sulla proprietà privata era assistito da particolari garanzie. In primo luogo, doveva contenere, a pena di invalidità dell'intera procedura, i termini di inizio e di fine lavori, nonché i termini di inizio e fine delle operazioni espropriative.     

La legge del 1865 si basava su una regola fondamentale, in base alla quale l'Amministrazione prima diventava proprietaria dell'area (mediante il corretto esercizio del potere ablatorio) e poi realizzava l'opera pubblica. Tale regola, più volte derogata nella legislazione successiva, è stata ripresa e ribadita dall'art. 2 del predetto Testo Unico del 2001, che afferma l'assoluta rilevanza del principio di legalità, perché è una antica, ma ancora attuale, esigenza che l'Amministrazione dapprima espropri e poi costruisca l'opera pubblica, ciò al fine di semplificare il sistema, accelerare gli interventi e ridurre il contenzioso.     

Nella legge del 1865 non era prevista la cosiddetta occupazione d'urgenza preordinata all'esproprio: solo dopo la conclusione del procedimento ablatorio, il privato perdeva il possesso del fondo, unitamente alla proprietà, e sulla base di una dichiarazione di pubblica utilità formalizzata in un atto espresso, frutto di particolari valutazioni concernenti l'idoneità dell'area da espropriare.     

Fase espropriativa     

il soggetto espropriante depositava il cosiddetto piano particolareggiato di esecuzione, chiamato anche piano particellare di esproprio, con cui si individuavano i beni da espropriare attraverso gli estremi catastali. Anche tale piano veniva pubblicato nell'albo pretorio comunale e nel F.A.L. per 15 giorni, termine entro cui i proprietari potevano proporre ulteriori osservazioni al Prefetto.     

Seguiva l'ordinanza prefettizia che disponeva l'esecuzione del piano particellare e indicava la somma offerta quale indennità di esproprio.     

A questo punto, gli espropriandi avevano tre possibilità:     

1.    notificare al Prefetto l'accettazione della somma indennitaria; in tal caso il Prefetto emanava il decreto di esproprio;     

2.    chiedere di concordare la cessione volontaria del bene, portando alla stipula di un accordo convenzionale di cessione con l'autorità espropriante ed evitando l'emanazione del decreto di esproprio;     

3.    opporsi alla stima, sicché il Prefetto emanava il decreto di esproprio mentre il giudice ordinario decideva sulla congruità della somma offerta come indennità di esproprio.     

Ci occupiamo di tutte le pratiche relative al rilascio di Concessioni Demaniali Marittime presso le Capitanerie di Porto o gli Uffici Comunali, dei necessari rilievi e disegni, e della compilazione del modello D1 necessario per il rilascio di nuove concessioni aventi come oggetto l'occupazione e l'uso di beni demaniali e di zone di mare territoriale e la loro eventuale anticipata occupazione     

Per quanto concerne invece le Concessioni Demaniali in essere, effettuiamo i conteggi ed i relativi pagamenti, sia dei canoni annui che delle imposte regionali.     

Per le Concessioni aventi per oggetto il mantenimento di Stabilimenti Balneari provvediamo a redigere pratiche di ordinaria manutenzione, richieste di posizionamento canali di lancio,  piattaforme galleggianti, attraversamento arenili, gestioni e quant'altro relativo.     

Alla scadenza delle Concessioni, provvediamo a redigere e presentare ai competenti Uffici il modello D2 necessario per il rinnovo di concessioni demaniali rilasciate per licenza o per atto formale, inoltre in caso di variazioni sulle concessioni provvediamo alla compilazione del necessario modello D3.     

Ci occupiamo anche di pratiche di riconfinamento tra proprietà private e Demanio Marittimo.     

Progettazione e gestione di strutture e servizi portuali e/o marittimi in genere;  

Gestione dei  servizi ambientali per il diporto nautico;